Uitwerking en gevolgen begroting van herz. BBV

De wijzigingen in de BBV komen voort uit de grote afwaarderingen van de laatste jaren en zijn er ook op gericht om duidelijke regelgeving rondom het waarderen van grondexploitaties te krijgen.

Hier volgen een aantal wijzigingen en de gevolgen voor onze grondexploitaties, jaarrekening en begroting:

1.De belangrijkste wijziging waar we mee te maken hebben is de richtlijn voor het te hanteren rentepercentage. In 2023 is 0,00% rente toegerekend.

2.NiEGG gronden niet langer meer van toepassing:

Niet in exploitatie genomen gronden worden vanaf 1 januari 2016 gezien als materiele vaste activa (voorraad) en hier mag geen rente meer aan toegerekend worden. Ook de term NiEGG zal niet meer gebruikt worden. Vanaf 2018 hebben we geen NiEGG meer lopen.

3.Vanaf 2016 wordt gesproken over BIE (Bouwgrond In Exploitatie) gronden:

Momenteel wordt in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten geschaard onder het begrip grondexploitaties. Naast lopende operationele grondexploitatieprojecten valt hierbij te denken aan niet-actieve grondexploitatieprojecten (ingetrokken/stilgelegd/nog niet gestart) (NIEGG), anticiperend aangekochte gronden (NIEGG), herinrichtingsprojecten openbare ruimte, faciliterend grondbeleid met kostenverhaal, werken voor derden en vastgoedontwikkeling. Vanuit het belang van eenduidigheid is gezocht naar de afbakening van het begrip grondexploitaties en de hieraan toe te rekenen kosten zoveel mogelijk aansluiting bij de bestaande Wro: De consequenties hebben wij in de herzieningen van de grondexploitaties meegenomen.

4. Warme gronden

Vanwege de grote opgaven in diverse regio’s op het gebied van woningbouw, verwerven gemeenten gronden met het oog op gebiedsontwikkeling die op langere termijn gaat spelen. Dergelijke gronden, waarvan op voorhand vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld worden in de regel als ‘warme grond’ geduid. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de materiele vaste activa tegen verwervingskosten. Ingeval de gronden nog geen bestemming hebben gekregen als bouwgrond, bestaat de kans dat (tijdelijk) afwaardering moet plaatsvinden naar de waarde volgens de geldende bestemming. Dit kan verstrekkende negatieve gevolgen hebben voor de financiële positie van een gemeente en daarmee de voortgang van de woningbouwprojecten stagneren.

Aangezien het hierbij gaat om een naar verwachting tijdelijke en niet duurzame waardevermindering, mag - onder voorwaarden - bij de waardering worden uitgegaan van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming (zie hoofdstuk 4.2). Daarbij is als een van de voorwaarden aangegeven dat het moet gaan om woningbouw en niet om bedrijfsterreinen. De achtergrond hiervan is dat grootschalige aankoop van gronden voor ontwikkeling van bedrijfstermijnen op de zeer lange termijn in zijn algemeenheid als zeer risicovol wordt aangemerkt. Voor woningbouw zijn deze risico’s in de regel beperkter. Benadrukt wordt dat geen sprake is van een nieuwe categorie NIEGG-gronden. Bij het wijzigingsbesluit van maart 2016 is uitdrukkelijk uitgesloten dat een tussencategorie – niet zijnde bouwgrond in exploitatie - zou mogen blijven voortbestaan waaraan kosten toegerekend mogen worden. Overigens wordt nog opgemerkt dat fiscaal gezien de ‘warme’ gronden in beginsel vanaf het moment van verwerven voor de Vpb vallen binnen de onderneming ter zake van de gemeentelijke grondexploitaties.

In 2023 is Hoevelaar fase 2 overgegaan van “warme” gronden naar bouwgrond in exploitatie.

5.Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE): Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

Overige projecten dienen duidelijk te worden onderscheiden van bouwgronden in exploitatie. Gronden worden geacht zich in het transformatieproces te bevinden vanaf het moment dat de gemeenteraad de grondexploitatiebegroting, ofwel het exploitatieplan heeft vastgesteld.

Definitie grondexploitatiebegroting: De financiële vertaling van een ruimtelijk plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, met een richttermijn van 10 jaar (voortschrijdend).

Grondexploitaties

In Woudenberg lopen op dit moment 3 grondexploitaties:

• ­Hoevelaar fase 1
• ­Hoevelaar fase 2
• ­Spoorzone A2 (afgesloten in 2024)

Exploitatie Nijverheidsweg heeft nog een boekwaarde omdat hier de laatste kosten voor woonrijpmaken in 2024 en mogelijk 2025 verwacht worden.